酒店改造迎来窗口期 重新定位提升竞争力与资产价值

5月27日,仲量联行正式发布《存量改造,焕然一新——中国酒店存量资产改造白皮书》(以下简称“白皮书”)。白皮书结合对125家酒店业主及运营方的问卷调查结果,剖析了“存量常态化时代”酒店行业的新一轮结构性调整趋势,探讨如何通过酒店存量资产盘活,实现价值重塑,最大化赋能酒店资产的经济效益和社会效益。 

当城市从“增量发展”逐步迈入“存量提质”阶段,城市更新的重要性日益凸显。机构数据显示,2011—2018年间,国内新开酒店数量持续递增,按照行业常规的5—8年的更新周期,过去十多年间开业的酒店很多都已经到了需更新改造的阶段。

 

“重新定位”是酒店改造关键

 

随着酒店新增供应放缓,已高速发展40余年的中国酒店行业逐渐进入存量时代,定位过时、管理效率低等“隐性问题”和配套功能不符、设施老化等“显性问题”愈加凸显,持续制约存量酒店的竞争力,并与城市发展不匹配,酒店行业的存量资产改造势在必行。 

白皮书显示,2024年出境游逐步开放,增加了不少免签目的地国家,国内旅游市场尤其是高端市场需求出现一定程度的分流,存量酒店可有计划性地、阶段性地实施改造,以迎接市场需求。 

白皮书指出,酒店存量资产改造需围绕“重新定位”开展整体评估、方案制定和落地实施的完整流程,而重新定位方案须基于对市场规模、客源结构和竞争格局三大维度的深度剖析和研究。 

由于大部分存量酒店的改造难度翻倍增长,为推动酒店资产实现价值重塑,仲量联行建议,业主可以在优化客房类型及设施、餐饮空间、会议区域、酒店公共空间等方面开展更多思考。此外,ESG和工程系统升级也值得关注,由于酒店运营阶段的能耗和碳排放占据较大比例,通过技术和管理手段可在较短时间内实现减排效果。


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改造后更具备长期投资潜力

 

随着社会经济不断发展,人们对城市空间的追求更多样化,酒店物业在出售后改造成其它资产业态已成为一种趋势。据仲量联行统计,自2014年至今,作为国内主要的酒店投资交易市场,北京和上海超过40%的酒店资产在出售后改造为其他资产业态,例如办公、长租公寓,或集合各类业态的商业综合体。 

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛表示:“相较于其它主流商业地产,国内酒店资产年平均投资交易量仅占总量的8%左右。将酒店物业改造为其他业态,基于商业地产最高用途和最佳用途的原则,可以为投资人提供多样化的投资机会,改造后的物业也将适应更广泛的市场需求,具有更显著的竞争力和升值空间。同时,通过将原本用于住宿的酒店转变为多元化的商业空间,城市中老旧或闲置的酒店物业的资产价值将再次被焕新,这些物业在改造后重新加入市场,也有助于城市更新和房地产投资实现良性循环。” 

此外,升级改造后继续作为酒店运营,也能够发挥优质资产的效能。根据仲量联行的数据显示,2023年中国内地酒店投资交易市场创近年新高,北京和上海酒店市场录得投资交易额近130亿元人民币,其中92.5%交易标的是位于核心区的地标性酒店。此类资产通过保护或升级改造保证了价值,对酒店资产交易起到重要作用。 

白皮书显示,存量改造后酒店物业的盈利能力、资产价值和资产流动性将得到提升,更加具备长期投资潜力,为业主和投资人提供长期稳定的现金流和财务收益的同时,也为未来可能的成功退出提供保障。


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